近日，记者获悉，位于南城体育路与胜和路交会处的恒兆公馆即将于近期入市，其最小户型达到了建筑面积约118平方米。

随后，记者全面梳理东莞房地产市场发现，今年以来，市场似乎比较偏爱面积较大的产品，建筑面积三四十平方米的一房、六七十平方米的二房以及七八十平方米的“小三房”——也就是所谓的“过渡房”，在中心城区已经几乎难觅踪迹，在全市也变得愈发稀有。

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过渡房稀缺，建面80㎡以下户型占比不足3%

何谓“过渡房”？就是指暂时性居住的房子，几年后会搬到比该住房更好的房子里面居住。首次置业者资金较少，一般会选择二房、一房甚至“小三房”等户型作为过渡房，减轻生活压力的同时，也满足了居住需求。

但是，今年中心城区全新入市的项目，南城华润置地中心·悦府主推建筑面积约220-380平方米大平层，万科·瑧湾汇主推建筑面积约143-310平方米大平层，中海·源境主推建筑面积约129-143平方米四房，恒兆公馆主推建筑面积约118-143平方米三至四房，瑞天·莞太印象主推建筑面积约95-128平方米三至四房；东城万科·瑧山汇主推建筑面积约260-380平方米环幕奢景平层，瑧山境主推建筑面积约143-270平方米低密山景四房，绿城·桂语旗峰主推建筑面积约89-142平方米三至四房；万江保利首铸鹭湾主推建筑面积约143-255平方米江景大平层，万科中天世纪水岸主推建筑面积约89-195平方米三至四房，过渡房几近销声匿迹，仅莞城丰华汇1个项目有推建筑面积约79平方米的二房。

不仅如此，过渡房在全市也很稀缺。合富大数据显示，2023年6月，建筑面积90平方米以下户型在全市住宅需求中的占比仅为7%，建筑面积80平方米以下户型比例甚至不足3%。

刚需上车族选择少，置业压力大

这种情况对于刚需上车族来说相当不利。假设一名刚需上车族小刘，刚工作几年，有非常强烈的在东莞中心城区置业的意愿。市住建局发布数据显示，2023年5月，南城洋房网签均价为57022元/平方米，东城为49654元/平方米，莞城为45774元/平方米，万江为29074元/平方米。

经过反复比对，综合考量单价、总价、配套、交通等因素，最后小刘相中了万江某楼盘一套建筑面积约90平方米的三房。参照今年5月份万江洋房的成交均价，假设该套房子单价约30000元/平方米，那么总价约270万元。假设小刘是首套房，无房屋登记信息，也无贷款记录，那么首付2成约54万元。假设小刘贷款20年、利率4%、等额本息还款，那么月供就是约13089元。对于小刘来说，结果只会是压力过大，无奈放弃，然后或者继续攒钱，或者转向二手房，又或者扩大看房范围。

这就是缺少过渡房对于小刘这样的年轻人所造成的影响。如果市场上有较为充足的一房、二房以及“小三房”可以选，很多“求房若渴”的刚需就不必“望房兴叹”了。

楼市逐步进入改善时代，三四房成主流

过渡房逐渐减少，新盘产品大部分都是三房、四房乃至大平层，开发商为何如此抉择？

合富辉煌研究院高级分析师李兴旺表示，近些年来，受二孩政策、“80后”陆续进入换房阶段、疫情等各种因素影响，东莞楼市逐步进入改善时代。“开发商顺应了这个趋势，所以相应地提高了改善房的开发比重。”

“开发商追求利润，在当前市场趋势下，做三房、四房，才能更快地回笼资金。而且今年还出现了新情况，高端客户购买力更旺盛，溢价空间更大。克尔瑞数据显示，2023年1-6月，东莞千万豪宅成交量达到771套，超过2022年全年的648套。住宅销售金额排名前15的楼盘，一半为豪宅项目。尤其是前三名万科·瑧湾汇、华侨城·松湖原岸、华润置地中心·悦府，住宅销售金额都超过了40亿元。”有业内人士说道。

/记者手记/

刚需上车族不应被忽视

记得十几年前的东莞楼盘项目，产品线都比较丰富，单间、一房一厅、二房一厅、三房两厅、四房两厅，应有尽有，总有一款适合你。如位于市区核心区域的高尚小区万科·金域华府亦有建筑面积约75平方米的二房，中信·新天地的建筑面积约32平方米单间和建筑面积约56平方米一房一厅至今仍是热租户型。

虽然这样设计会导致圈层不够纯粹，刚需、改善、豪宅客户同处一个小区，却也照顾到了大部分人的居住需求。

如今，开发商为了降低风险，顺应潮流，更多倾向于三四房以及大户型产品，这无可厚非，但也在无形中忽视了上车族的需求。一个健康成熟的房地产市场，不可能全靠高端客户支撑，开发商在做产品设计的时候，特别是在一些热点区域，可否考虑设计点过渡房？值得期待。

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